株式会社ブライトハウス
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2018年01月08日
家賃滞納処理の現場

家賃滞納処理の現場リポート

管理会社の仕事の一つに家賃集金が有ります。困っちゃうのが家賃滞納。それを解決するからプロの管理会社なんです。

払えないから約束を守らないのか、約束を守らない人だから払わないのか

払えないから約束を守らないのか、約束を守らない人だから払わないのか。

どっちでもいいです。(笑)

どっちも滞納なんで。

「家賃滞納」

大家さんなら頭が痛いワードですよね。我々管理会社も毎日が家賃滞納者との戦いです。賃貸保証に加入していれば、保証会社がすべて動いてくれるし、代位弁済してくれるので取りっぱぐれないのですが、昔の契約にはそんな便利なものはありません。

家賃滞納者にもいろいろな人がいます。

生活保護受給しているのに、家賃として役所から支給されたお金を使い込んでしまった人。

働いているが、なぜかお金がなく、支払いの序列で携帯電話より家賃が後位にいると勘違いしている人。(いつも身なりは綺麗)

母子家庭で働いているがしょっちゅう入院している人(家にいるのは確認してますがね・・・)

連絡がつかずに3か月後に「逮捕されてました」と言って出てくる人。

だんじり祭りでお金を使い切った生活保護受給者の人。「だんじりやから、しゃーないやんけ!ワレ!無いもんはらえるか~」とすごんできましたが・・・

全ての家賃滞納者に対して必ずいうのは、「関係ない。家賃払って」それだけです。当たり前ですから。携帯払う前に家賃。生活保護費もらったら家賃。入院している振りせずに仕事して家賃。逮捕されるようなことしないで仕事して家賃。だんじり祭りとか行ってる場合か!テレビで見ろ!家賃はらえ~!!

すごまれようが、泣かれようが、毅然として淡々と冷静に督促します。生活保護受給の弱者なのに!とかいう滞納者もいます。でも関係ありません。生活保護受給者だから家賃払わなくていいとは、私の辞書にもナポレオンの辞書にも契約書にも書かれていませんので。それに、当社の管理物件のご入居者様で、一度も滞納せずにきっちり払っている生活保護受給者さんのほうが圧倒的に多いんです。要は個人の資質の問題です。

まあ、泣かれると結構こっちもキツイですがね・・・正直・・・

自分の母親くらいの女性に対して厳しく言わないといけないときなんか、オカンの顔が浮かびますもん。でも、譲歩はしません。絶対に。家主さんから「そこまで言わなくても・・・厳しいんですね」とよく言われます・・・

でも自分の非を認めて、滞納状態を改善するために前向きに頑張る人は応援します。分割払いの協議ですね。でも、経験則で言うと分割で払いきる人は少数派です。大抵、途中で夜逃げする。そんな人を何人も見てきました・・・・

現在進行形の家賃滞納案件のお話を一つさせて頂きます。

新しいオーナーさんから管理を受託しました。その時にすでに滞納者が何人もいるマンションだったんです。そのうちの一人、生活保護受給者のAさん。すでに10数万円の滞納が有りました。連帯保証人は無い契約。(そもそもこれがあり得ないですが)

早速督促開始。訪問しても居留守。普通郵便で督促状送付。郵便ポストはパンパンに溜まっており、あちこちの督促状が山のように入っている。

さあて、次は内容証明かな?と思っていた矢先に、親戚なる人物から入電。

「Aさんの債務を僕が支払います」

なんと!白馬の王子様出現!ラッキー!

「ただし、一度には支払えないので分割でお願いします。」

はいはい。良いですよ!ただし、あなたが賃貸借契約の連帯保証人にも就任していただけるならね!あと、分割の念書にも連帯保証してもらいますよ~

「当然です。手続きしに行きます」

あざーす!実印と印鑑証明書持ってきてね~

無事に連帯保証人の承諾書と分割払いの念書に記名押印いただき、印鑑証明書も頂戴しました。約束の日に入金もありました。

やっとAさんの生活も軌道にのるな~と安堵していました。

さて翌月。

入金ありません。

督促。電話。一切つながらない。

訪問、いません。

この時点で20万円以上の未払いが有りました。

はい。訴訟。許しません。顧問弁護士に連絡し、貸主さんの承諾の上で明け渡し訴訟の準備に入りました。同時に連帯保証人に弁護士から内容証明を送付したのですが、不達。

弁護士がAさんのポストを見たところ、驚愕の事実判明!なんと連帯保証人の公共料金の請求がAさんの住所になって届いている!ということは居住の実態有り!なんじゃそれ!同居しとるんかい!ワンルームで同居は契約違反ですけど!

室内で最悪なことが起こっていることもあり得るので、警察に連絡して安否確認のためにドア開錠して室内点検をすることにしました。現地に行って、ドアポストの隙間から「Aさ~ん、いたら出てきてくださいよ~ 出てこないなら警察呼んで開けるからね~」と呼びかけるも、反応がないので、所轄の警察署に連絡し、警察官を呼びました。

警察官立会いの下、予備鍵で開錠。警察官が室内に侵入していきます。すると・・・

「なんですか?」と部屋からAさんが出てきました。

いや・・・なんですかじゃないから・・・

こちらの言いたいことを一通り言いまして、「訴訟しますから。出て行ってもらいますんで」と、言い残し警察官をその場に残して帰りました。背中越しに「ドア開けるなんて犯罪や~」とか、「今日入金するから許して~」とか言ってましたが、無視。

実は、その後に本当に入金あったんです。あるなら最初から払えばよかったのに。でも、もう遅いです。信頼関係破綻していますので。明け渡し訴訟するのに十分な要件を満たしているので。許しません。

ちなみに明け渡し訴訟するのには最低でも3ヶ月の未払いが無いと受け付けてもらえません。つまり、2ヶ月くらいは待ってやれというのが御上の意向なんです。

現在、訴状提出しており、裁判の準備が着々と進んでおります。おそらく2か月後くらいには強制執行になります。不良入居者を放り出して、良いお客さんに入ってもらいます。

放り出されるAさんはどうなるか?

僕も人の子なんで、区役所の生活保護担当者に聞いてみました。

「あ~、そういう場合は区役所がお金出して転居してもらいます」

なんじゃそれ・・・・・・税金払うのアホらしくなるわ・・・・・

訴訟にかかる費用ですが、当社の管理物件のオーナーさんであれば20万くらいで可能です。いろんな弁護士さんを知ってますが、当社の顧問弁護士は良心的だと思います。20万は痛いですが、家賃が入ってこない状況を改善し、少しでも早く新しい入居者を入れることでキャッシュフローを改善するほうが得策だと思います。

滞納って本当に大変なんです。個人で運営していて、滞納で困っている大家さん、ご相談は無料です。是非ご連絡くださいね!

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この記事を書いた人
村田 哲夫 ムラタ テツオ
村田 哲夫
ブライトハウス代表の村田です。土木建築業界に14年、大手不動産仲介会社で14年の経験を積んで独立しました。 私は建築業界が長かったので、普通の不動産屋さんとは違う目線でお役にたてることがあると思います。 主に売買仲介、買取再販、リフォーム、投資販売、管理を担当しています。 丁寧をモットーに、お客様のお役にたてるように精一杯頑張ります。
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