株式会社ブライトハウス
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2018年04月07日
空室対策

新築のポテンシャルを食いつぶしていく管理会社「そしてそれに気づかないオーナー」

時々いらっしゃいます。管理会社さんに長年にわたって食いつぶされているオーナーさん・・・・

新築から一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンション(築後25年)

リフォームのご依頼で、新規のオーナーさんをご訪問する。当社の営業のお友達のオーナーさんで、地元でも老舗の不動産会社さんに新築以来管理を委託している。

この時点で、僕は「?」クエスチョンマークです。

だって、いくらオーナーとお友達でも管理会社がいる以上、通常はリフォームの依頼は来ない。リフォームも管理会社の貴重な収入源なので、その利権を放棄することは考えにくいからです。

いってみると、築25年と聞いていたが、「なんじゃこれ」というくらい汚い。共用部の清掃の後が見られない。鉄部も錆だらけ。新築時は立派だったであろう吹き抜けのエントランスも蜘蛛の巣だらけ。植込みの土はやせてしまっており、ごみは散乱している。

オーナーさんに聞くと、新築以来一切のメンテはしていないとのこと。日常清掃も、年に数回共用廊下の溝に水を流すだけだそうだ。(ひどい)

新築時に定期的な修繕計画を立てていない

こういうケースでは、新築を計画したときに定期的な修繕計画を立てていないことが多い。

通常は、新築時の建築物の素材などの耐用年数を考慮して、例えば10年後に屋上防水をやり直すとか、15年後に外壁塗装をするとか、毎年1回高圧洗浄で排水の洗浄をするとかの計画をする。

オーナーさんに聞くと、全くそんな話は無かったそうです。なので修繕費の積み立てもしていない。どれだけの費用がどのタイミングで必要かもわからない。そんな杜撰な新築計画だったということですね。そんな計画に5~6億の借り入れをしたってことです。そして、お金を貸すほうもそんな杜撰な計画に5~6億貸したってことです。

そして25年が経過した

そんな状態で25年が経過しました。建物は往時の輝きを失い、目の前には故障個所が山のようにある。そしてオーナーは管理会社を愚痴る。

全ての事に対応すると、とんでもない金額になる。コツコツと改善するしかない。

結局、新築時の物件のポテンシャルは、管理会社に食いつぶされたってことです。管理料という自動的にもらえるお金を貪られ、掃除もほとんどせず、古くなってきたら賃料を下げることでのみ対応する。それってオーナーの資産を食いつぶしているってことです。

計画性と提案、そして時にはオーナーへ苦言を呈するくらいでないと管理会社は務まりません。

賃料をなるべく下げないで維持する。それに対する最善の策をオーナーに提案する。

人のふり見て我がふり直す。当社もこんなことにならないように精一杯頑張ります。

この記事を書いた人
村田 哲夫 ムラタ テツオ
村田 哲夫
ブライトハウス代表の村田です。土木建築業界に14年、大手不動産仲介会社で14年の経験を積んで独立しました。 私は建築業界が長かったので、普通の不動産屋さんとは違う目線でお役にたてることがあると思います。 主に売買仲介、古家再生、買取再販、リフォーム、投資販売、管理を担当しています。 丁寧をモットーに、お客様のお役にたてるように精一杯頑張ります。
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