株式会社ブライトハウス
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2018年01月08日
ニュース

契約書読んでますか?

お部屋探しで、無事いい物件が見つかってもその後が肝心!

「契約書」ちゃんと読んでますか?

この世はトンデモ契約書だらけ


前回、ネットでお部屋探しするポイントを書きましたが、まだ読んでいない方はこちらからどうぞ

ネットで賃貸物件を探すときの注意点

無事にいい物件を見つけて一安心。これで新生活の準備に家具屋さんにでも行こうか・・・となりますが、ちょっとまだ気が早いです。

「契約書」

賃貸の場合は「賃貸借契約書」なんて言いますが

読んでますか?

意外と読んでない人が多いんです。これ、ちゃんと読んでおかないと結構大変なことが書かれています。そして、コンプライアンスに違反した文言のオンパレードの場合もあるんです!

「いやいや、仲介業者がチェックしているから大丈夫だろう。何のための仲介手数料だよ。」というご意見もあるかと思います。

ごもっとも。

でも、私の経験上、正しい知識をもって契約書をチェックしている業者は圧倒的少数派です。中には、自社の契約書の文言や内容を知らない業者さんも大勢いるんです。

不動産に関連する法律はたくさんあります。「宅地建物取引業法」「借地借家法」「民法」「建築基準法」・・・などなど。これらの法律は、毎年のように変更や追記がなされていきます。

宅地建物取引士(昔の宅地建物取引主任者)は、5年に1度の講習でお勉強します。また、専任の宅地建物取引士や会社の代表は年4~5回の業界団体の講習で変更点を学びます。

「な~んだ、宅地建物取引士が勉強しているから大丈夫じゃん」

全然大丈夫じゃありません。

宅地建物取引士1名に対して5人、不動産業に従事できます。ということは、残りの4人は無資格の可能性があります。ただでさえ、合格率16%ほどの難関国家資格です。みんなが持っていることは考えにくいです。

「いやいや、それでも1人の宅地建物取引士が勉強してきて、全員にフィードバックすればいいじゃん」

そらそうです。でも、大手の賃貸仲介業者さんでは宅地建物取引士の数が不足しており、いわゆる「資格で収入を得たい」有資格者を事務員として雇用して凌いでいるという現実が結構あるんです。売上アップのために営業マンを増やしたい、でも有資格者が足りない、じゃあ「宅建事務」で有資格者を雇用しようとなるのです。

こういうパターンの場合、実際の業務には従事しませんので、どこまで細かく情報共有しているかは怪しいものですよね・・・・当然、自分たちに直接責任が問われる「重要事項説明書の説明義務」に関してだけは、きっちりフォローアップしているんでしょうけど、契約書に関する様々な法令に関してはどうでしょう・・・・

つまり、現場の営業マンが最新の法令を理解していないケースが多々あるということです。

そもそも宅地建物取引士を目指しもしない人なら、契約書は読まずに右から左になっちゃいそうですね。「チェックする」とか「日々勉強する」ということと対極にいるわけですから。

さて、問題の契約書ですが・・・

当社では営業マンがチェックして、発行元に借主に著しく不利な文言を訂正するように依頼したり、法令に違反する文言を削除してもらったりしたうえで、私が最終チェックします。

快く訂正に応じてもらえる時もあれば、「んじゃ、借りるのやめときな」みたいな対応をされるときもあります。訂正できなかった場合は、お客様にリスクを説明して、契約するかどうかの判断をお伺いします。

お客様にご説明するために、こんな書類を今年から発行することにしました。

 

 


契約書の診断書です。

プロの目で見て、チェックして作成するのですが、見ての通り△の診断結果になってます。

この契約書の場合、賃料の改定は甲(貸主)からの一方的な通告で変更が可能です。通常、我々の基準からいえば、そこは「甲、乙協議の上」変更することができるというような文言にしたい。

訂正を求めましたが、却下。「変えたことがないから」とか「自分の立場では上司に言いにくいから」とか「個人契約でそこまでいうのはおかしい」と言ってかみついてくる業者さんもいます。

怖くないですか?ある日突然賃料の増額を言い渡されるんです。

日本の法律では、納得がいかなければ訴訟して確定判決が出るまでの間は上昇前の賃料を供託するということもできますが、そこまでする猛者は少ないでしょうし、その知識もない。だから、我々のようなプロが未然に防いであげたいのです。

遅延損害金も、どえらい利率です。

解約明渡時に借主所有の賃貸借契約書の返還を義務づけていますが、これ、借主さんの所有物ですから・・・後々訴訟でもされたら厄介だから証拠を取り上げるんでしょうか?まあ、当社のお客様はコピーがこちらにありますが・・・

とんでもないのは、家賃滞納したら勝手に立ち入るし鍵交換するし荷物処分すると書かれています。これ「不法行為」ですから。日本の法律では、弁護士以外の人がこのような行為をすることは禁じられています。「自力救済」というやつですね。

不法行為ですので、こんなことやったら刑事罰です。逮捕です。それを言っても「変えたことがないから訂正削除に応じません」と言われました。もはや開いた口がふさがりません・・・・

まあ、借主さんが個人ですので最終的には「消費者契約法」というものが守ってくれるんですが、契約書に書かれている以上、1次的にはそういう目にあう可能性があるわけです。

こういったことを詳しくご説明してから契約を締結します。

契約書を作る側もこんな感じで「知識が不足している」業者さんが普通にいるんです。気を付けないと思わぬ不動産トラブルに巻き込まれるかも・・・・

契約書は仲介業者任せにせずに「締結前」にきっちり確認!

おかしいところは訂正の依頼!

セカンドオピニオンでの「契約書診断」も喜んで承りますので、是非当社にお問い合わせくださいませ!

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この記事を書いた人
村田 哲夫 ムラタ テツオ
村田 哲夫
ブライトハウス代表の村田です。土木建築業界に14年、大手不動産仲介会社で14年の経験を積んで独立しました。 私は建築業界が長かったので、普通の不動産屋さんとは違う目線でお役にたてることがあると思います。 主に売買仲介、古家再生、買取再販、リフォーム、投資販売、管理を担当しています。 丁寧をモットーに、お客様のお役にたてるように精一杯頑張ります。
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