株式会社ブライトハウス
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2018年01月07日
空室対策

道路は階段。階段の上にあるハイツを満室に

 ↑写真はイメージです

道路は階段。階段の上にあるハイツを満室に

物件の前を通る道路が階段だったらどうでしょう?

最近では4階建てでもエレベーターがついている物件も多くなってきましたが、そもそも我が家にたどり着く道のりの最後の最後が階段だったら、その物件は選ばれるでしょうか?

全3室のうち2室が空室の木造2階建て賃貸住宅


当社の既存オーナー様のご紹介で、初めてお会いした女性オーナー様は怒っていました。

「任せている不動産屋が何もしてくれない。2年くらい空室だ。どうせおたくもそんな感じなんやろ?」

といった具合です。大阪市内の路面電車が走る街にあるその物件を訪問したときに、まず驚いたのは、まさかの前面道路が「階段」。車で物件の前には行けません。私道の一番奥に石段が20数段あり、その高台の上に物件はありました。

物件は平成9年の築です。そんなに無茶苦茶古いわけではありません。1階はオーナーが住んでいたそうで、広々とした3LDK。2階に1DKが2室。この1DKが1室入居しているだけで、ほかの2室は2年ほど空室のままでした。

 

リフォームしてから1年以上が経過


2階への階段は蜘蛛の巣があり、共用の廊下も階段も長らく掃除されていないようでした。物件の隣には廃墟になった文化住宅があり、古タイヤやごみがあり、草も生え放題でした。これではお客様を案内しても決まらないでしょう。

3LDKの室内は、さすがにオーナーが住んでいただけあって、建具や設備のグレードは当時としては良いものでした。が、リフォームをしてから1年以上経過しており、汚れも目立つし、もちろん排水トラップも役目をなしていないから下水の臭いがする。そもそものリフォームも中途半端で、破れている壁や表替えをしていない畳など突っ込みどころ満載でした。

1DKは和室ですがキッチンも広くガスキッチン。そして脱衣場のあるセパレート。和室を洋室に変えれば需要はあるように思えました

やり方を変えれば決まる

管理を受託させていただき、さっそく募集を開始しました。

まずはリフォームをやり直し。オーナーにとって出費は痛かったとは思いますが、空室のままでは話にならないので、思い切って出費していただきました。やはりきれいな状態でないと勝負できないです。リフォーム代は当社で立替払いで、毎月のキャッシュフローから分割して頂戴します。

実験として、1DKの畳は、ネットでフローリングカーペットを購入して敷きました。意外と違和感なかったです。1万円もしないのでおススメですね!これは効果ありました。

 物件の綺麗さを整えてから、契約条件の見直しをしました。主な変更点としては、

1、ペット飼育可にした(犬猫)

2、敷金礼金ゼロにした

3、保証会社費用などの初期費用をオーナー負担、家賃発生当月はフリーレントにし、入居者の契約時支払いを仲介業者への仲介手数料のみとした

初期費用がもらえないですが、これで思ったより早く半年ほどで満室になりました(その間入れ替わりも1室あり)。

今まで、満室にならずに苦労していた賃貸経営でしたが、これで未来が見えてきたと、オーナー様に喜んでいただけました。

空室解消にマジックはありません。地域の業者さんの慣習やお客さんの層によっても対策は違ってきます。今回は弱点(階段の上の物件)を克服するために、ここに住むメリット(初期費用の安さ)を前面に立ててユーザーに訴求した結果、早期の満室になりました。

空室でお困りの家主さんは是非当社にご相談くださいませ!

 

この記事を書いた人
村田 哲夫 ムラタ テツオ
村田 哲夫
ブライトハウス代表の村田です。土木建築業界に14年、大手不動産仲介会社で14年の経験を積んで独立しました。 私は建築業界が長かったので、普通の不動産屋さんとは違う目線でお役にたてることがあると思います。 主に売買仲介、買取再販、リフォーム、投資販売、管理を担当しています。 丁寧をモットーに、お客様のお役にたてるように精一杯頑張ります。
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