株式会社ブライトハウス
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毎週水曜日
2017年12月14日
空室対策

外国人入居者受け入れで空室解消したケース

1年以上の空室期間

かなりの長期にわたって空室だった物件を解消した事例のご紹介です。

大阪市東住吉区でエレベーター無しの5階建マンション。

敷金礼金ゼロ、広さは16㎡、もちろん3点ユニットバスのワンルームです。

正直、近隣にもたくさん供給されており、セパレートでないこの物件は魅力に欠けていると言わざるを得ませんでした。

そこで、なんとか空室を解消してほしいとのご依頼を頂き、物件の周辺を調査したところ・・・・

自転車で10分程度のところに日本語学校発見。

外国人留学生さんに的を絞り、入居条件の見直しに着手しました。

短期解約違約金を緩和

敷金礼金をゼロにする場合に、仲介業者さんへの広告料などの出費や、原状回復費用をねん出するために短期解約違約金を設定しているケースが多いと思いますが、留学生さんや、外国人労働者の皆さんは、1年ほどで帰国する人もいます。

彼らに入居しやすいと思ってもらうには、半年未満での退去での違約金設定が精いっぱいかと思い、そのように設定しました。

外国人専門保証会社の導入

外国人入居者を迎え入れるにあたってのリスクとして、当然ですが言葉や文化の違いでのトラブルが想定されます。

例えば、韓国では又貸しは当たり前。それどころか、又貸しで新しい入居者を探してやるんだから親切である。という文化です。当然日本では契約違反となるでしょう。

そこで、東京に本社があるGTN(グローバル・トラスト・ネットワーク社)という外国人専門の保証会社さんと提携を開始しました。彼らの凄いところは、10か国語に対応しており、所謂日本への外国人留学生や労働者のボリュームゾーンである言語を網羅していることと、入居中も外国人入居者と管理会社の間に立って通訳して問題解決を図ってくれるサービスがあることです。

GTNさんにはもっとたくさんの素晴らしいところがありますが、それは別稿にて改めてご紹介いたします。

外国人入居者が求めるモノ

GTNさんから外国人入居者が求めるモノを取材したところ、こんな意見が出ました。

①インターネット無料(しかも高速)

②冷蔵庫

③洗濯機

④契約金の安さと違約金が安いこと

だそうです。幸い、当マンションには高速のインターネットが無料で使えるようにインフラが整備されていました。

早速オーナー様に相談し、冷蔵庫と洗濯機を設置していただき、初期費用での賃貸保証料などもオーナー様が負担してくださるとのお申し出がありました。

これで、入居時はフリーレントも付けて、ほぼお金が要らないです。仲介業者さんの手数料くらいですね。

資料を作り直し、GTNさんへ持ち込んだところ

「外国人入居者が喜ぶ物件に変身していますね!」と言ってもらいました。

そこから申し込みが入るまでは10日ほど。人事を尽くして天命を待つ。果報は寝て待て。すぐに韓国のお客様から申し込みが入りました!

オーナー様にも喜んでいただきました。これからはターゲットも明確になったので空室期間も少なくなると思います。空室にしておくことの「見えない出費」は、意外と大きいものです。資産を最大化するためには工夫が必要ですね。

 

この記事を書いた人
村田 哲夫 ムラタ テツオ
村田 哲夫
ブライトハウス代表の村田です。土木建築業界に14年、大手不動産仲介会社で14年の経験を積んで独立しました。 私は建築業界が長かったので、普通の不動産屋さんとは違う目線でお役にたてることがあると思います。 主に売買仲介、買取再販、リフォーム、投資販売、管理を担当しています。 丁寧をモットーに、お客様のお役にたてるように精一杯頑張ります。
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