株式会社ブライトハウス
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2019年05月06日
ニュース

マイホーム。どんな物件を買うべきか

よく聞かれるんです。「どんな家を買えばいいですか?」

安全なのは「駅近中古マンション」です

よく聞かれるんです。

「どんな家を買えばいいですか?」

難しい質問です。

 

例えば、都市部と郊外でも違います。

年齢や家族構成や職業などでも違うでしょう。

今を楽しく、将来は自分がもっと成長しているから心配ないという人もいれば、

これからの老後が不安だから支出を抑えたい。今は我慢する。という人もいます。

 

なので、結論は「人それぞれ」としか言いようがありません。

 

まあ、でもそれじゃあ芸がないので、

村田的にはどうなのかを書きたいと思います。

 

僕の持論は「駅近中古マンションにしなさい」です。

新築の建売もやっているのであまり大きな声で言えませんが・・・(笑)

 

では、なぜ「駅近中古マンション」なのか

それはやはり資産価値が下がりにくい(すでに下がっている)からです。

僕がお勧めするときのポイントですが、

①駅近でも、できれば駅の南側にしましょう。日本の駅前はほとんどが駅の南側が栄えます。もちろん駅から5分以内です。

②最初の価値急落の時期を通り過ぎて横ばいになっている年式の物件を狙いましょう。

③施工会社、管理会社も気にしましょう。管理体制のボンクラなマンション、山ほどあります。掃除と掲示板で大体わかります。ダメマンションは、掲示物が手書きで汚いです。掃除も行き届いていません。

④建築当時の建蔽率・容積率と、現在の建蔽率・容積率はどうでしょうか?緩和されていれば、建て替えの時に現在の個数より多く販売でき、その利益が自分たちの建て替え費用に寄与するはずです。つまり、将来格安で新築に住み替えれるかも。

⑤重要事項調査報告で、管理費・修繕積立金の滞納が少ないマンションがいいです。入居者の常識度を知ることができます。契約しないと開示されませんが、地元の不動産屋さんならある程度知っているはずです。逆に、こういった情報が多い不動産屋さん(近隣で取引をたくさんしている)で契約しましょう。

以上です。これって、よく見るとリセールするために注意することなんです。要するに、リセールバリューを見越して買わないといけないのです。

新築マンションは、価値がどこまで下がるか予測がつきません。価値が下がらないマンションはありません。必ず下がります。一瞬あがったとしても、投機的な動きでまた下がります。欲をかいて値段を上げたマンションは自然淘汰されて必ず値段が下落するのです。

以上のような理由で、資産価値の不確定要素が少なく、庶民が買える、安全な資産としてのマイホームは駅近中古マンションがお勧めなんです。

 

では、一戸建てはどうでしょう。

答えは、「引っ越しをしない(リセールしない)なら全然OK」です。

建物の減価償却(耐用)年数ですが、木造なら22年です。

つまり、新築から22年後にはどんなに良い仕様であっても、すごいお風呂が入っていても、家の価値はゼロです。(査定上)残るのは土地の価値です。

35年ローンが払い終わり、次世代のお子さんに土地を引き継ぎ、建て替えをする。2世帯(3世帯)住宅を建ててもらい、一緒に住む。そこまで土地を使えば大成功でしょう。

ここでダメなのは、途中で売却することです。

例えば、築20年の家を売却するとします。家の価値は2年分残っています。でも、あなたが買う立場なら20年落ちの家を買いますか?今は安くて立派な新築がたくさんあります。500万くらい上乗せしたら新築が買えるなら、どうします?

中途半端な値段では、新築と競合するんです。つまり、よっぽど運がよくなければ、土地の値段(下手すれば解体費用を引いた金額)でしか売れないのです。

なので、目いっぱい使わないとだめです。修理して、リフォームして、使い続けるなら一戸建てでもOKです。家を買うのではなく、土地を買うという感覚が必要です。

駅近中古マンションなら、流通量がそれなりにあって、売る時も買うときもおよその値段が見えています。また、修繕積立金がありますので、大きな負担となる「外壁の塗り替え」などの大規模修繕はみんなのお金でやってくれます。一戸建てならそうはいきませんよね。自分でお金をためておいて外壁や屋根をやり替えないといけません。これらの修理をやらなくていい家はありません。必ず必要なお金です。

大規模修繕については、僕はタワーマンションがこれから問題になると思っています。50階建てのマンションの大規模修繕、日本でどれだけ事例があります?費用は?修繕積立金でおそらく足りないんでは?40年後や60年後はどうなります?どこかで売り逃げするババ抜きみたいな資産だと思います。

不動産屋さんをしていると、いろんな物件に出会います。田舎のニュータウンで今では安くても売れない土地や、昔の高級住宅地で駅から遠く見放されているのに「昔は西の鎌倉と呼ばれたもんや!」と法外な値段で売りたがる人、築年数が35年以上たっていても「建築費用が5000万や!」と言って無茶苦茶な値段を言う人。僕らが直感で「売れない」と思った時、たいがい売れません。でも、自分の資産ですからね。納得する金額を言えばいいと思います。売れるかどうかは別にして・・・

ここに書いたことも、僕の考えでしかないので、「村田はアホやなぁ。勉強が足らん」とお叱りを受けるかもしれません。ま、参考になる人が一人でもいらっしゃれば、幸いです。

 

ちなみに。村田の自宅マンションは10年前に1,600万で購入し350万のリフォームをしました。数日前に1,750万円で売れました。駅近2分。10年間お世話になりました。

10年間の僕の住宅費、どう思いますか?

 

あ、当然当社では良い物件を紹介しますので。宜しくお願いします!

この記事を書いた人
村田 哲夫 ムラタ テツオ
村田 哲夫
ブライトハウス代表の村田です。土木建築業界に14年、大手不動産仲介会社で14年の経験を積んで独立しました。 私は建築業界が長かったので、普通の不動産屋さんとは違う目線でお役にたてることがあると思います。 主に売買仲介、古家再生、買取再販、リフォーム、投資販売、管理を担当しています。 丁寧をモットーに、お客様のお役にたてるように精一杯頑張ります。
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